Foto: Daniela von Treuenfels
Zwei Monate nach der Zwangsversteigerung nehmen die neuen Eigentümer ihre Immobilie in Besitz – mit einer robusten Vorgehensweise auf einer rechtswidrigen Grundlage.
Mehr als acht Wochen hat sich die SF Grambin Beteiligung UG Zeit gelassen, bevor sie erstmals mit den Mietern des Geländes in der Birkbuschstraße in Kontakt getreten ist. Nun ist es plötzlich ganz eilig. An einige Mieter schreibt Geschäftsführer Steffen Fräbel am 26. August, dass ab sofort die Miete an seine Gesellschaft, statt wie bisher an die Insolvenzverwaltung der Vorbesitzer zu zahlen sei. Und zwar dallidalli, einen Tag gibt er den Mietern Frist zum Ausgleich des „Mietrückstandes“ seit der Zwangsversteigerung. Geld, das seitdem an die Insolvenzverwaltung der Vorbesitzer gezahlt wurde, sei von dort zurückzufordern.
Einen Tag später, am 27. August, meldet sich die Hamburger Kanzlei BBL Brockdorf bei den Mietern. Hier ist der Jurist Justus von Buchwaldt mit dem Insolvenzverfahren der AS German Property Group beschäftigt. Die Ampere Projektentwicklungsgesellschaft, bis Mitte Juni Eigentümerin des Kraftwerks Steglitz, gehört zu dieser Gruppe, einem mutmaßlich betrügerischen Konstrukt (die SRN berichteten). Ein BBL-Anwalt beruhigt in einer Mail die Mieter: Da sie erst jetzt Kenntnis vom Eigentumsübergang erhalten hätten, müsste die Miete seit Juni nicht erneut an die neue Eigentümerin gezahlt werden. Aber: Die Grambin Beteiligung UG „ist durch die Zuschlagserteilung neue Grundstückseigentümerin geworden. Wir dürfen Sie daher bitten, die Mieten zukünftig, d. h. ab September 2024, an die neue Eigentümerin zu zahlen.“
Offenbar versuchen die Hamburger Anwälte in bester Absicht, der wilden Fristsetzung und den haltlosen Behauptungen von Grambin-Geschäftsführer Fräbel etwas entgegenzusetzen. Dennoch ist das Vorgehen der Kanzlei, „eine von Deutschlands Top-Sozietäten für Reorganisation, Sanierung und Insolvenz“ (Eigenwerbung), nach Auffassung des Berliner Mietervereins rechtswidrig.
Zwar werde der Ersteher in der Zwangsversteigerung mit Zuschlag Eigentümer, also auch Vermieter, erklärt Experte Frank Maciejewski. „Solange der Ersteher den Zuschlagsbeschluss seinen Mietern nicht übersandt hat, sind diese allerdings ihm gegenüber zu nichts verpflichtet.“
Steffen Fräbel hat den Mietern dieses wichtige Dokument bislang nicht vorgelegt. Die Kanzlei BBL Brockdorff haben wir gefragt, ob dort ein Zuschlagsbeschluss vorliegt und falls ja, warum er den Mietern vorenthalten wurde. Außer einem dürren Statement – man halte sich „bei diesem Thema medial etwas zurück“ – kam keine Antwort aus der Hansestadt.
Für die verunsicherten Mieter auf dem Kraftwerksgelände hat der Berliner Mieterverein auch andere wichtige Hinweise. Für Kündigungen gelten bestimmte Fristen, und auch dazu muss zwingend der Zuschlagsbeschluss vorgelegt werden. Eine ausgesprochene Kündigung ist gegenstandslos, wenn der Zuschlagsbeschluss später aufgehoben wird.
Ob die Grambin Beteiligungs GmbH ihr Gebot von 141 Millionen Euro am Ende bezahlt, wird mit Spannung erwartet. Die Mieter haben die Chance, beim sogenannten Verteilungstermin Mäuschen zu spielen. „Sie sollten sich bei Gericht als Beteiligte anmelden, das geht auch jetzt noch“, erklärt Frank Maciejewski. „Dann werden sie auch zum Termin der Verteilung geladen“.
Derweil kriegen am Teltowkanal einige das Muffensausen. „Ich zahle“, sagt ein Mieter, der anonym bleiben möchte. Er fürchtet um seinen Besitz, wenn er sich widersetzt. Den neuen Eigentümern traut er viel zu, von der Zerstörung seiner Habseligkeiten bis zum „warmen Abriss“.
Ein wenig von ihrer Energie haben die Neuen auch schon zum Besten gegeben, wie ein anderer Nutzer des Geländes berichtet, auch er möchte seinen Namen nicht öffentlich preisgeben. Eine angebliche „Schlosserfirma“ habe mit dem Aufbohren von Schlössern gedroht, sollten die Mieter nicht ihre Kontaktdaten übermitteln. Im „Chef“ der Truppe will der Zeuge ein Mitglied einer bekannten Berliner Clan-Familie erkannt haben. „Sehr aggressiv und einschüchternd“ sei der aufgetreten. „Allein die Tatsache, dass dieser Mensch vor Ort war und sich so verhielt, hat viele Mieter verunsichert und ratlos gemacht was gerade passiert“, so der Mieter.
Die Verzweiflung ist groß, die Mieter fühlen sich hilflos ausgeliefert. Man erhofft sich Unterstützung „vom Bezirk und aus der Politik“. Ein Schreiben ging bereits an die Grüne Abgeordnete Tonka Wojahn, die schon im Rahmen einer parlamentarischen Anfrage zum Thema aktiv wurde. Eine Antwort gab es nach Angaben des Mieters bisher nicht.
Daniela von Treuenfels
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Man zahlt doch erst an einen neuen Eigentümer die Miete, wenn dieser auch tatsächlich neuer Eigentümer ist, sprich die Auflassung 100% vollzogen wurde, der Kaufpreis wir vereinbart gezahlt wurde und der neue Eigentümer tatsächlich im Grundbuch eingetragen wurde. Sprich in diesem Fall hier auch tatsächlich die 141 Mio. € Kaufpreis geflossen sind. Ansonsten versumpft die Miete möglicherweise ja irgendwo im Nirgendwo. Also Vorsicht.
siehe z.B.:
https://www.kanzlei-dyllong.de/immobilienrecht/der-kauf-einer-vermieteten-immobilie/#:~:text=Von%20Gesetzes%20wegen%20tritt%20der,der%20vollst%C3%A4ndigen%20Kaufpreiszahlung%20vorverlegt%20werden.
Zudem sind Besonderheiten bei den von den Mietern möglicherweise gezahlten Kautionen zu beachten. Hier entstehen ebenso Pflichten für den Käufer.
Bei Zwangsversteigerungen gelten besondere Regelungen. Hier ist der neue Besitzer mit dem Zuschlag Eigentümer und Vermieter.
Stellungnahme der SF Grambin Beteiligung UG zum Eigentumsübergang und den Mietzahlungen auf dem Gelände des ehemaligen Kraftwerks Steglitz
Im Zusammenhang mit den Berichten über die Mietverhältnisse auf dem Gelände des ehemaligen Kraftwerks Steglitz sowie der Forderung der SF Grambin Beteiligung UG, die Mieten ab Juni 2024 an sie zu zahlen, möchten wir eine umfassende Stellungnahme abgeben und die rechtliche Situation klarstellen.
Rechtskräftigkeit des Zuschlagsbeschlusses:
Die Zwangsversteigerung des Kraftwerks Steglitz wurde gemäß den Bestimmungen des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) durchgeführt, und mit dem Zuschlag am 16. Juni 2024 ging das Eigentum an der Immobilie unmittelbar auf die SF Grambin Beteiligung UG über (§ 90 ZVG). Der Zuschlagsbeschluss ist rechtskräftig und bindend. Entsprechend sind sämtliche Rechte und Pflichten des Eigentümers, einschließlich der Mietverhältnisse, auf die SF Grambin Beteiligung UG übergegangen.
Es ist wichtig zu betonen, dass gemäß § 90 Abs. 1 ZVG der Ersteher mit der Erteilung des Zuschlags sofort Eigentümer wird und damit alle Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen übernimmt. Eine nachträgliche Aufhebung des rechtskräftigen Zuschlagsbeschlusses ist rechtlich nicht möglich.
Pflichten der Mieter ab Eigentumsübergang:
Mit dem Eigentumsübergang zum Zeitpunkt des Zuschlags sind die Mieter verpflichtet, ihre Miete ab diesem Zeitpunkt an den neuen Eigentümer zu entrichten (§ 566 Abs. 1 BGB). Das bedeutet, dass die Mieten für die Monate Juli und August 2024 ordnungsgemäß an die SF Grambin Beteiligung UG zu zahlen gewesen wären. Die Mieter hatten also ab dem Moment, in dem der Zuschlag erteilt wurde, keine vertragliche oder rechtliche Verpflichtung mehr, die Miete an die Insolvenzverwaltung der Vorbesitzer zu zahlen.
Die Forderung der SF Grambin Beteiligung UG an die Mieter, die ausstehenden Mieten seit Juni 2024 an sie zu überweisen, ist somit rechtlich korrekt und begründet.
Verantwortlichkeit des Insolvenzverwalters:
Die SF Grambin Beteiligung UG hat bereits im Juni 2024 unmittelbar nach der Zwangsversteigerung den Zwangsverwalter gebeten, eine Aufstellung aller bestehenden Mietverhältnisse und Mietverträge zu übermitteln, um die Mietzahlungen korrekt abwickeln zu können. Der Zwangsverwalter bzw. der Insolvenzverwalter des Vorbesitzers wäre verpflichtet gewesen, alle Mieter umgehend über den Eigentümerwechsel zu informieren, damit diese ihre rechtlichen Verpflichtungen gegenüber der SF Grambin Beteiligung UG erfüllen können.
Dass diese Informationen nicht ordnungsgemäß an die Mieter übermittelt wurden, liegt klar im Verantwortungsbereich des Insolvenzverwalters. Nach § 80 ZVG ist der Zwangsverwalter verpflichtet, den neuen Eigentümer über bestehende Mietverhältnisse in Kenntnis zu setzen und alle nötigen Informationen bereitzustellen, um einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten.
Fehlerhafte Auskunft des Insolvenzverwalters:
Die Auskunft der Hamburger Kanzlei BBL Brockdorff, wonach die Mieten erst ab September 2024 an die SF Grambin Beteiligung UG zu zahlen seien, ist rechtlich unzutreffend. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB sowie den Regelungen des ZVG sind die Mieter verpflichtet, ihre Mietzahlungen ab dem Zeitpunkt des Zuschlags an den neuen Eigentümer zu leisten. Die Mieter hätten daher bereits ab Juli 2024 die Miete an die SF Grambin Beteiligung UG zahlen müssen.
Darüber hinaus ist es für die Rechtmäßigkeit der Mietzahlungen an die SF Grambin Beteiligung UG nicht erforderlich, dass den Mietern der Zuschlagsbeschluss vorgelegt wird. Vielmehr gilt der Eigentumsübergang automatisch mit der Erteilung des Zuschlags (§ 90 ZVG). Dennoch wurde von unserer Seite der Zwangsverwalter dazu aufgefordert, diesen Beschluss den Mietern zur Kenntnis zu bringen.
Zukünftige Schritte:
Die SF Grambin Beteiligung UG wird weiterhin in vollem Umfang ihren Verpflichtungen als neuer Eigentümer nachkommen. Wir bedauern, dass durch das fehlerhafte Verhalten des Insolvenzverwalters Verunsicherungen bei den Mietern entstanden sind. Wir appellieren an die Mieter, ihren Verpflichtungen zur Mietzahlung nachzukommen, um weitere rechtliche Schritte zu vermeiden.
Abschließend möchten wir betonen, dass der Eigentumsübergang rechtskräftig vollzogen ist.
Wir erwarten von allen beteiligten Parteien, insbesondere vom Insolvenzverwalter, dass sie ihren gesetzlichen Pflichten nachkommen und die Mieter über ihre Verpflichtungen korrekt informieren.
Für Rückfragen stehen wir jederzeit zur Verfügung.
SF Grambin Beteiligung UG
Entscheidend ist, wann die Mieter Kenntnis vom Zuschlag / Eigentümerwechsel erhalten ( § 566c). So sieht es zumindest der Berliner Mieterverein. Mit einer freundlichen Nachricht und dem entsprechenden Nachweis sollte es da keine Probleme geben.
Das Gericht hat mittlerweile die Rechtskraft der Zuschlagsentscheidung bestätigt, ein Verteilungstermin sei anberaumt.
Wir hätten gerne gewusst, wie die Kanzlei BBL Brockdorf zu Ihren Vorwürfen steht. Der Insolvenzverwalter hat auf unsere Anfrage jedoch nicht reagiert.
Genau so ist es, aber wenn man nicht weiss wer Empfänger für die freundliche Nachrichtest, wird es unnötig kompliziert.
Mit freundlichen Grüßen
Steffen Fräbel
Die
SF Grambin Beteiligung UG
die in diesem Bruchbuden Objekt gemeldet ist:
Neue Str. 27 17375 Grambin
https://firmeneintrag.creditreform.de/17375/3490314150/SF_GRAMBIN_BETEILIGUNG_UG_HAFTUNGSBESCHRAENKT
https://www.google.com/maps/place/Neue+Str.+27,+17375+Grambin/@53.7555558,14.0102609,505m/data=!3m2!1e3!4b1!4m6!3m5!1s0x47aa4f9099141a09:0x603bfd4269b909f4!8m2!3d53.7555558!4d14.0128358!16s%2Fg%2F11rtr9cvdj?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI0MDkxMS4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D
Wirklich putzig und sooooo seriös
Ja genau Herr Edel,
wir sind in dem alten Gutshaus angemeldet welches sich 5 min Fussweg vom Strand befindet und aufwendig saniert werden wird, haben Sie sonst noch sinnfreie Anmerkungen ?
SF Grambin Beteiligung UG
Werden wird. 😉
Bis dahin pfeift Wind und Regen durchs Büro der SF Grambin Beteiligung UG.
Ich habe noch einen ganzen Stall voll Anmerkungen wenn gewünscht.
Wie wäre es damit, erstmal die kaputten Fenster im Haus zu ersetzen, bevor man ganze Kraftwerke ersteigert?
Natürlich denkmalgerecht.
TzzTzz
E.
schade das die Berichterstattung ziemlich einseitig ist und andere Darstellungen nicht veröffentlicht werden
Ihre Kommentare kann ich nicht ungeprüft veröffentlichen. Manchmal dauert’s halt. Kein Grund zum Heulen.
Danke für diese sehr feine Recherche!