Neues Wohnquartier Neulichterfelde: bald geht’s los

 

Warten auf ein Großbauvorhaben: Die Phasen des Stillstandes rund um das neue Stadtquartier „Neulichterfelde“ in Lichterfelde Süd werden kürzer. Das wurde jetzt gefeiert.

Wie viel Geld haben Sie mit dem Projekt bisher verdient, Herr Groth? Thomas Groth, ältester Spross der Berliner „Baulöwen“-Dynastie steht auf einem Teil des Baufeldes an der Lichterfelder Réaumurstraße, auf dem bald 2.500 Wohneinheiten entstehen sollen. Der sympathisch wirkende Mittsechziger lässt sich von despektierlichen Reporterinnenfragen nicht aus der Fassung bringen. Das werde er nicht verraten, teilt er mit; so nüchtern, dass weder Enttäuschung noch Genugtuung über den abgeschlossenen Deal mitschwingen. Ob er denn zufrieden ist mit dem Plan, der nun realisiert wird? O ja, sehr, meint der Immobilienentwickler, und es kommt nun doch Bewegung in den hochgewachsenen Geschäftsmann. Man habe ein gutes, durchdachtes Konzept entwickelt. Hier werde ein Stadtteil entstehen, in dem Menschen sich wohlfühlen. „Ich bin sehr stolz“, so der Immobilienunternehmer.

Thomas Groth ist seit einigen Jahren dabei, das Business seines Vaters Klaus fortzuführen. In allen derzeit 15 Gesellschaften der Groth-Gruppe hat er die Geschäftsführung inne. Seit ihrer Gründung im Jahr 1982 haben Groths Firmen hauptsächlich in Berlin Milliarden verbaut und so ganzen Vierteln ein Gesicht gegeben. Auch in Lichterfelde war zunächst geplant, das 36 Hektar große Gelände nicht nur zu entwickeln, sondern auch die Bauherrenschaft zu übernehmen. Das ist vom Tisch. Groth hat im vergangenen Jahr Teile der Fläche an die landeseigene Degewo und das Münchener Unternehmen Wöhr + Bauer verkauft, das bisher deutschlandweit vor allem Büroimmobilien realisiert hat.

Heute, an einem Mittwochvormittag Anfang Juni, sind die Akteure mit ihrem Spitzenpersonal vor Ort. Um die „Wichtigkeit des Vorhabens“ zu unterstreichen, wie betont wird. Von einem „langen und mühsamen Weg“ spricht Thomas Groth. Als er den ehemaligen Truppenübungsplatz Parks Range erworben habe, sei er 49 Jahre alt gewesen, heute ist er 63. Im Jahr 2015 gab es den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan, 2018 den städtebaulichen Vertrag mit dem Bezirksamt. Nach dem obligatorischen Beteiligungsverfahren wurde 2024 endlich der Bebauungsplan verabschiedet. In den vergangenen Jahren wurden Ausgleichsflächen geschaffen und Eidechsen eingesammelt.

Jetzt soll es schneller gehen, das ist der Wunsch von Wolfgang Roeck, Geschäftsführer und Gesellschafter von Wöhr&Bauer. Gemeinsam mit Degewo-Vorstand Kai-Marten Maack nimmt er von Groth einen „Staffelstab“ in Form einer Planrolle an. Nachdem sein Projektteam zuletzt nahezu jede Eidechse persönlich kennengelernt habe, hofft Roeck nun auf „eine neue Kultur der Zusammenarbeit“. Im Herbst wolle man erste Bauanträge einreichen. Wöhr und Bauer realisieren 850 Wohnungen, die mit einer Nettokaltmiete von 20 Euro kalkuliert sind. Die Degewo baut 1000 Wohneinheiten, die Hälfte davon öffentlich gefördert zu einer Miete von 7 Euro bis 11,50, je nach Einkommen der Bewohner. Der Groth-Gruppe bleiben die Reihenhäuser, die sie größtenteils nicht selbst bauen will. Mit dem Bau soll 2028 begonnen werden, so Thomas Groth, Bauträger würden noch gesucht.

Bausenator Christian Gaebler hat neben warmen Worten – „wichtiger Meilenstein für Berlin, eines der größten Wohnungsbauvorhaben“ – freundliche Spitzen auf der Zunge, die nahelegen, dass es zwischen Bezirk und Senat zwischenzeitlich ordentlich gescheppert haben muss: Der Bezirk habe das Verfahren unbedingt selbst durchführen wollen, trotz aller Schwierigkeiten habe man es gemeinsam geschafft, nun sei man auf einem guten Weg. Bezirksstadtrat Patrick Steinhoff antwortet brav: „Wir sagen zu, dass wir das Projekt intensiv unterstützen werden.“

Anlass der kleinen Feierlichkeit am Rande des Baufelds war offiziell der „Start der Ausschreibung der Erschließung“. Erschließung meint die Herstellung von Straßen und die Versorgung eines Quartiers mit Wasser, Energie und Internet. Die Ausschreibung die Beschreibung dessen, was gebaut werden soll. Ihre Veröffentlichung ist die Aufforderung an Firmen, Angebote abzugeben. Dass diese Projektphase so eine Aufmerksamkeit bekommt, ist eher unüblich, in der Regel sind Spatenstiche, Grundsteinlegungen oder Richtfeste Anlässe für gesellschaftliche Würdigungen.

 

 

Warum also diese kreative Volte? Naheliegend ist: die Bühne wurde für wichtige Botschaften gebraucht, und zwar genau jetzt. Die anwesenden Politiker generieren fleißig Bilder für ihre Kanäle in den sozialen Medien, hier läuft der Wahlkampf für die Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus im September bereits auf Hochtouren. Gleichzeitig fordern die Bauherren mehr Tempo ein. „Das Projekt ist finanziert, jetzt kann es losgehen“, ruft Wolfgang Roeck in die Runde, und er schafft es, dabei kein bisschen verzweifelt zu klingen. Finanzierung bedeutet: sein Unternehmen muss jetzt Kreditzinsen bedienen. Jeder Tag kostet Geld, und jede Verzögerung verteuert das Vorhaben. Da ist es hilfreich, wenn die Beteiligten sich öffentlich zur Kooperation bekennen.

Zusammenarbeit, hurra. Das klingt doch gut. Oder gibt es noch was zu meckern? Das fragen wir den ebenfalls anwesenden Matthias Kollatz, SPD-Abgeordneter und ehemaliger Finanzsenator. Kollatz, immer gut für eine Tüte Klartext, überrascht mit einer geradezu flammenden Anwaltschaft für den Investor. „Das hat alles viel zu lange gedauert“, schimpft der SPD-Politiker, der im September nicht mehr zur Wahl antritt. Die Groth-Gruppe habe in 14 Jahren viele Millionen Euro verloren. So etwas dürfe man Unternehmen, die in Berlin dringend benötigten Wohnraum schaffen sollen, nicht zumuten. Als mögliche Lösung verweist er auf neue gesetzliche Regelungen oder die Möglichkeit für die Bezirke, Gutachter- oder Planungsleistungen extern zu vergeben.

Mit einer ähnlich eleganten und präzise formulierten Frage gehen wir auf Bezirksstadtrat Patrick Steinhoff zu: Und, alles schön jetzt? Der Baudezernent könnte das weglächeln und weiter an seinem Käsebrötchen knabbern. Spontan gibt er jedoch zu erkennen, wie groß der Druck ist. Gerade zehn Minuten ist es her, dass die Investoren in ihrer als „Ausschreibungs-Start-Feier“ getarnten Arena die Peitsche geschwungen haben. Steinhoff zeigt auf das freie Baufeld vor ihm, hier könne es jetzt tatsächlich losgehen. Hinter ihm ist noch Kraut und Rüben, alles voller Eidechsen und Ameisen und wer weiß, vielleicht eine seltene Spinnenart. Je nach Tierart, sagt Steinhoff, ist mal der Bezirk und mal der Senat zuständig. Möglicherweise, vielleicht bei einer Wolfssichtung, käme noch die EU ins Spiel. Was wie ein Witz klingt, ist bitterer Ernst. Steinhoff hat sich ans Naturschutzgesetz und viele weitere mehr oder weniger sinnvolle Regeln zu halten, da hilft auch kein Schneller-Bauen-Gesetz oder ein Bauturbo. Und egal, was einem Baufortschritt im Wege stehen könnte – Brutzeiten, ein seltenes Insekt oder eine aussterbende Pflanzenart – die Häme und der Ärger ist dem Bezirk sicher.

 

 

Doch es soll doch jetzt losgehen. Die Ausschreibung startet. Neugierig werfen wir einen Blick in die Vergabeplattform des Landes Berlin; hier veröffentlichen alle Verwaltungen und landeseigenen Unternehmen ihre Aufforderungen an Firmen, Angebote für Bauarbeiten oder Dienstleistungen abzugeben. Erschließungsarbeiten in Lichterfelde Süd sind hier nicht zu finden. „Die Dokumente für die Ausschreibung werden aktuell erarbeitet“, teilt ein Degewo-Sprecher mit, um auf Nachfrage einzuräumen, dass eine öffentliche Ausschreibung gar nicht vorgesehen ist: „Die Beauftragungen erfolgen in einem diskriminierungsfreien und wettbewerblichen Verfahren im Rahmen der wirtschaftlichsten Angebote. Die Joint-Venture Gesellschaft verwendet keine öffentlichen Mittel.“

Mit Joint-Venture ist die Kooperation von Degewo und Wöhr&Bauer gemeint. Im Rahmen dieser privatrechtlichen Zusammenarbeit gelten die Regeln einer öffentlichen Vergabe nicht, die von Bauherren oft als hinderlich wahrgenommen werden. Vor allem die fehlende Möglichkeit, mit den Bietern nicht über die Angebote verhandeln zu können und statt dessen den günstigsten Bieter beauftragen zu müssen, ist unbeliebt, weil oft nicht wirtschaftlich sinnvoll. Denn die billigste Firma ist nicht immer die beste, und aus Angst vor Klagen und damit verbundenen Verzögerungen werden nicht selten auch unrealistisch niedrige Angebote akzeptiert – mit negativen Folgen für den Bauablauf und das Budget, das am Ende durch hohe Nachforderungen gesprengt wird.

Die gemeinsame privatwirtschaftliche Unternehmung von Degewo und Wöhr&Bauer kann sich dem entziehen, und sie hat einen Namen: degewo W+B NLF GmbH mit Sitz in der Charlottenburger Fasanenstraße. Die Gesellschaft wird geführt von Mai-Marten Maack (Degewo) und der Wöhr&Bauer Wohnen GmbH, vertreten durch Tim Malonn; letztere hält 60 Prozent, die Degewo 40 Prozent der Anteile. Die Wirtschaftsdatenbank openregister führt insgesamt acht Tochtergesellschaften auf, üblicherweise sind solche Unterfirmen den einzelnen Bauprojekten zugeordnet. Hinzu kommt eine separate Verwaltungs GmbH, die zu 100% der Mutter Wöhr&Bauer zugeordnet ist. Alle Gesellschaften wurden in diesem Jahr gegründet.

Vergleichsweise übersichtlich ist der Dritte im Bunde strukturiert, die Groth-Gruppe. Es gibt eine Lichterfelde-Süd Verwaltungs GmbH mit zwei anderen Groth-Gesellschaften als Anteilseignern. Außerdem führt die Wirtschaftsdatenbank Northdata die Groth u-invest Zehnte GmbH & Co. Lichterfelde-Süd KG auf, mit denselben Anteilseignern. Northdata vermerkt hier den Hinweis auf eine Prüfung durch das Bundeskartellamt: Wöhr + Bauer GmbH, München; degewo AG, Berlin/ Erwerb von Anteilen an der Groth u-Invest Zehnte GmbH & Co. Lichterfelde-Süd KG, Berlin. Die Freigabe durch die Behörde erfolgte am 11. Februar (Az. B1-26/26).

Eine Kartellprüfung ist Voraussetzung für eine besondere Form des Immobilienerwerbs, des sogenannten Share Deal. Haben die beteiligten Firmen eine gewisse Größe, muss das Bundeskartellamt dem Geschäft zustimmen. Bei einem Share Deal wird eine Immobilie oder ein Grundstück nicht direkt erworben, sondern der Käufer erwirbt Anteile an einem Unternehmen. Beliebt ist dieses Modell, weil bei einem Grundstückskauf keine Grunderwerbsteuern fällig werden, in Berlin sind das immerhin 6 Prozent des Kaufpreises.

Durch diese Form der „Steueroptimierung“ entgehen dem Land Berlin jedes Jahr hohe Einnahmen. „Der Senat setzt sich seit mehreren Jahren auf Bundesebene dafür ein, dass Gestaltungen zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer mittels Share Deals erschwert werden“, teilte die Finanzverwaltung im Oktober 2024 auf eine Anfrage des Abgeordneten Andreas Otto (Grüne) mit. Alle landeseigenen Wohnungsgesellschaften waren demnach in den vier Jahren zuvor nicht an Share Deals beteiligt gewesen. Natürlich nicht – sie würden zum Schaden ihres Eigentümers agieren.

In Lichterfelde gab es einen Share Deal unter Beteiligung der Degewo – allerdings nicht mit dem Ziel der Steuervermeidung, wie die Beteiligten betonen. Hintergrund sei „eine vollständige Auswechslung der Gesellschafter in der Projektgesellschaft, der Groth u-invest Zehnte GmbH & Co. Lichterfelde-Süd KG“, erklärt der Sprecher des Unternehmens,. „Hierfür wurde ein Share Deal als geeignete Struktur gewählt, da auf diese Weise die Verpflichtungen und Vereinbarungen der Eigentümergesellschaft (die degewo W+B NLF GmbH) unberührt bleiben und unverändert fortgelten – insbesondere der mit dem Land Berlin geschlossene städtebauliche Vertrag.“ Grunderwerbsteuern hat die Degewo dennoch entrichtet, da die Grundstücke „im Rahmen von Asset Deals“ erworben worden seien, so der Sprecher. Diese Art der Transaktion ist üblich unter Privatpersonen oder kleineren Unternehmen. Zwei Parteien einigen sich über den Preis für einen Vermögenswert (Asset), lassen den Kauf (beispielsweise einer Wohnung) notariell beurkunden und der Käufer ist Eigentümer mit Eintragung ins Grundbuch und Zahlung des Kaufpreises.

Auch der Joint Venture-Partner Wöhr&Bauer unterstreicht, dass Grundstücke „einheitlich erworben“ worden seien, wie eine Sprecherin erklärt. „Da 100 Prozent der Gesellschaftsanteile übertragen wurden, fällt Grunderwerbsteuer entsprechend den gesetzlichen Vorgaben in voller Höhe an. Die Zahlung erfolgt, sobald die Steuerbescheide des Finanzamts vorliegen.“

 

 

Letzte Frage. Hat Thomas Groth in Lichterfelde einen guten Handel gemacht? Auf den ersten Blick könnte man das meinen. Laut dem Branchenmedium Rohmert hat die Groth Gruppe im Jahr 2012 für den aufgegebenen Truppenübungsplatz Parks Range in Lichterfelde und eine Grünfläche an der Flottwellstraße am Gleisdreieck-Park 12,30 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Im städtebaulichen Vertrag für das Quartier Neulichterfelde (rund ein Drittel der ehemaligen Parks Range-Fläche) wurde ein Bodenrichtwert von 650 Euro/qm kalkuliert, wie aus einer parlamentarischen Anfrage der Linken vom August 2024 hervorgeht.

Weil unklar ist, wie groß der Anteil an tatsächlichem Bauland wirklich ist, kann ein Gewinn kaum geschätzt werden. Von dieser Summe wäre abzuziehen: Kosten für Zinsen und Bürgschaften, Planungskosten und Finanzierung der durchgeführten Umwelt- und Ausgleichsmaßnahmen. Der nicht öffentliche städtebauliche Vertrag verpflichtet die Investoren außerdem zur Übernahme weiterer Maßnahmen wie die Erschließung. Nach den seit 2014 geltenden Leitlinien der „kooperativen Baulandentwicklung“ können Investoren von größeren städtebaulichen Entwicklungsvorhaben auch zur Beteiligung an anfallenden Kosten beteiligt werden: beispielsweise für Gutachten, Bürgerbeteiligung, Grünflächen, Kitas oder Grundschulen.

Bis zum Start der Bauarbeiten – der genaue Termin steht noch immer nicht fest – war es ein langer Weg. Auf der Strecke sind dem Projekt einige Gegner abhanden gekommen. Kritische Stimmen, dazu gehören die Linken, bemängeln nach wie vor die zu geringe Anzahl der Sozialwohnungen. Andere, wie beispielsweise die Naturschutzorganisation BUND, rügen den hohen Anteil der flächenfressenden Reihenhäuser. Aber im Grunde, so scheint es, sind Politik und Nachbarn einverstanden mit dem Konzept, das jetzt umgesetzt werden soll. Den Wohnungen, die jetzt gebaut werden, wird sich wohl niemand mehr ernsthaft in den Weg stellen. Thomas Groth kann zufrieden sein.

Daniela von Treuenfels

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