Maschinenhalle auf dem Gelände des ehemaligen Kraftwerks Steglitz. | Foto: Daniela von Treuenfels

 

Einen Monat nach der Versteigerung des ehemaligen Umspannwerks an der Birkbuschstraße ist für die Öffentlichkeit unklar, wie es nun weiter geht. Der Grund für die Ruhe nach dem Sturm liegt im Zwangsversteigerungsgesetz, das die Anonymität der Beteiligten gewährleistet. Derweil diskutiert aktuell der Bundestag über eben dieses Gesetz, das mit seiner besonderen Regelung bezüglich der Eigentumsübertragung zu Missbrauch einlädt.

Seit dem 16. Juni hat das ehemalige Kraftwerk Steglitz einen neuen Besitzer. Der Erwerb des 1,4 Hektar großen Geländes durch einen Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung vor dem Amtsgericht Schöneberg hat große Aufmerksamkeit erfahren. Zum einen durch die Höhe des Gebots – der Hammer fiel bei 141 Millionen Euro. Vorausgegangen war dem Zuschlag ein Auftakt in einem völlig überfüllten Saal, zahlreiche Interessenten konnten dem Beginn der Versteigerung nicht folgen. Am Ende lieferten sich zwei Bieter einen Wettkampf mit teilweise sehr großen Sprüngen von bis zu 40 Millionen Euro.

Verfahren unter Ausschluss der Öffentlichkeit

Wer nun erfahren möchte, wer bei diesem Spektakel mitgeboten hat, wird mit Verweis auf das Zwangsversteigerungsgesetz abgewiesen. „Das Zwangsversteigerungsverfahren ist mit Schluss des Zwangsversteigerungstermins nicht mehr öffentlich. Die Weitergabe von Informationen aus der Akte ist nur noch an Verfahrensbeteiligte und nicht an Externe möglich. Weder die Mitbietenden noch der Eingang einer Zuschlagsbeschwerde dürfen bekannt gegeben werden“, teilt eine Sprecherin der Berliner Zivilgerichte auf Anfrage mit.

Die Beschwerde muss innerhalb von zwei Wochen nach dem Versteigerungstermin erhoben werden, in diesem Fall also bis zum 1. Juli. Ob es eine solche Eingabe gegeben hat, und wer protestiert hat, darf uns aus rechtlichen Gründen nicht mitgeteilt werden. Laut Zwangsversteigerungsgesetz ist der ungewöhnliche Ablauf der Veranstaltung kein Grund, den Zuschlag zu versagen. Auch die Hintergründe der handelnden Personen dürfen bei der Entscheidung über eine Zuschlagsbeschwerde keine Rolle spielen. Auch wenn sowohl die Vorbesitzer und auch die jetzigen Eigentümer des denkmalgeschützten Ensembles an der Birkbuschstraße in mutmaßlich betrügerische Geschäftspraktiken involviert sind oder waren.

Bis zum 17. Juni, dem Tag der Versteigerung, gehörte das Gelände einem Unternehmen, das zu einer Gruppe von Gesellschaften gehörte, die alle von dem deutsch-britischen Investor Charles Smethurst gegründet wurden. Gegen Smethurst wird ermittelt, es besteht der Verdacht auf einen Anlagebetrug in Milliardenhöhe. Die Stadtrand-Nachrichten berichteten ausführlich.

Jetziger Eigentümer ist das Unternehmen SF Grambin Beteiligungs GmbH. Sie wurde erst im Herbst vergangenen Jahres gegründet, mit Sitz in einem verfallenen Haus irgendwo im Nirgendwo am Stettiner Haff. Von einem Berliner Gemüsegroßhändler, dessen Unternehmensbilanzen Fragen aufwerfen: Hohen Umsätzen stehen sehr geringe Gewinne gegenüber.

Derzeitiger Geschäftsführer der Gesellschaft ist ein Mann, der laut einer Fernsehdokumentation mitgeholfen haben soll, einen betrügerischen Immobiliendeal einzufädeln. Eine Verurteilung gab es nie – wegen Prozessunfähigkeit des Angeklagten. Der Beitrag des Magazins Spiegel TV zum Verfahren vor dem Berliner Landgericht ist seit über einem Jahr unwidersprochen online abrufbar. Darin ist die Rede von vorgetäuschten Beschwerden und weiteren undurchsichtigen Immobiliengeschäften.

Gegenüber den Stadtrand-Nachrichten beteuert Steffen Fräbel, damaliger Angeklagter und heutiger Geschäftsführer der SF Grmbin Beteiligungs GmbH, seine Unschuld. Er sei tatsächlich schwer krank, die beiden Belastungszeugen hätten gelogen, um eine Minderung ihrer Strafe zu erreichen. Insgesamt sieht er sich als Opfer einer Intrige. Fräbel nimmt für sich die Unschuldsvermutung in Anspruch – zu Recht: so lange kein Gericht ihn verurteilt hat, darf niemand ihn einen Betrüger nennen, ohne sich der Verleumdung schuldig zu machen.

Das Bild des soliden Geschäftsmanns ist Fräbel sehr wichtig. Um die Menschen von sich zu überzeugen, deaktiviert er jedoch nicht etwa seinen Instagram-Account mit einigen skurril wirkenden Videos sowie sehr besonderen Einblicken in die Geschäftswelt von „Team Fräbel“, das Ende der 2010er-Jahre seine Erfolge im Kryptowährungs-Business feiert. Um sich neu zu präsentieren, wählt er stattdessen einen kuriosen Weg.

Am 23. Mai versucht er, einen Wikipedia-Beitrag über sich selbst zu veröffentlichen, der allerdings auch im zweiten Anlauf von den ehrenamtlichen Redakteuren umgehend gelöscht wird. Der Text liegt den Stadtrand-Nachrichten mittlerweile vollständig vor. Unter der Überschrift „Hintergrund und Karriere“ sagt Steffen Fräbel über sich selbst:

„Steffen Fräbel hat sich als Immobilieninvestor etabliert und verfügt über ein umfangreiches Portfolio von Immobilien, die zusammen einen Wert im mehrstelligen Millionenbereich haben. Seine Investitionen umfassen sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien in verschiedenen Regionen Deutschlands. Er arbeitet mit Fonds und Finanzierungsgesellschaften aus der ganzen Welt zusammen, um seine Projekte zu finanzieren und zu verwalten.“

Diese Behauptungen werden im Folgenden nicht belegt. Fräbel nennt keine Beispielprojekte, keine Geschäftspartner und verweist auch nicht auf eine Unternehmenswebseite.

In einem weiteren Absatz unter der Überschrift „Betrugsfall“ schreibt Fräbel:

„Steffen Fräbel geriet in die Schlagzeilen, als er in einen Betrugsfall verwickelt wurde, bei dem es um die Zwangsenteignung eines älteren Ehepaares aus Hamburg ging. In Zusammenarbeit mit Mitgliedern des Abou-Chaker-Clans wurde die Immobilie des Ehepaars in Berlin illegal überschrieben und für Millionen weiterverkauft. Die Verhaftung Fräbels basierte jedoch ausschließlich auf den Aussagen der beiden Brüder Rabih und Mohamad Abou-Chaker, die sich im Nachhinein als abgesprochen und nicht glaubhaft herausstellten. Das Verfahren gegen Fräbel wurde mittlerweile eingestellt.“

Letzterem widerspricht die Pressestelle des Berliner Landgerichts. Das Verfahren sei im Oktober 2022 vorläufig eingestellt worden, ob und wann es eine Wiederaufnahme geben könne, sei bislang unklar. Da das Verfahren gegen den Angeklagten noch gar nicht stattgefunden habe, habe eine Wertung der Zeugenaussagen also gar nicht getroffen werden können.

Auch Aussagen Steffen Fräbels gegenüber den Stadtrand-Nachrichten zu Personen und Institutionen, die er in dieser Sache „verklagt“ habe, bestätigen sich nicht. Die Berliner Generalstaatsanwaltschaft kann zwar mitteilen, dass gegen einen Mitarbeiter des LKA Anzeige erstattet wurde, der im Beitrag  von Spiegel TV das Prinzip des „Geldversteckens“ mittels Grundschuldscheinen erklärt. „Das Verfahren wurde allerdings bereits am 18. November 2022 eingestellt, da sich der Anfangsverdacht nicht erhärtet hat“, so ein Sprecher.

Fehlanzeige meldet auch eine Sprecherin der Zivilgerichte, wo Unterlassungsansprüche geltend gemacht werden könnten. Ein entsprechendes Verfahren am Berliner Landgericht konnte die Richterin nicht ermitteln.

Missbrauch mit Zwangsversteigerungen

Unabhängig von den Ereignissen in Lankwitz diskutierte unlängst der Bundestag über eine Reform des Zwangsversteigerungsgesetzes: „Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz“ nennt die Bundesregierung ihren Gesetzentwurf, der im Mai erstmals dem Bundestag zur Beratung vorgelegt wurde. Neue Regelungen sollen dafür sorgen, dass eine Besonderheit beim Übergang des Eigentums auf den Erwerber abgeschafft wird.

Denn üblicherweise werden Immobiliengeschäfte schrittweise abgewickelt. Verkäufer und Käufer einigen sich nach erfolgreichen Verhandlungen und formulieren einen Kaufvertrag. Der muss dann in einem Notartermin unterschrieben und beglaubigt werden. Doch erst, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, gehört ihm die Immobilie mit allen Rechten und Pflichten.

Bei einer Zwangsversteigerung ist das anders: mit dem Zuschlag gehen alle Rechte auf den Meistbietenden über. Ab sofort kann der neue Besitzer Einnahmen aus Vermietung, Verpachtung oder sonstiger Nutzung erzielen. Diese Sonderregel wird offenbar bundesweit vielfach ausgenutzt: „Betroffene Gemeinden konnten in einigen Fällen beobachten, dass derartige Immobilien zu einem den Verkehrswert deutlich übersteigenden Wert ersteigert werden und der Ersteher nur die Sicherheitsleistung, anschließend jedoch nicht sein Gebot bezahlt hat“, heißt es in der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung. Weil zwischen Zuschlag und einem neuen Versteigerungstermin auch mal mehrere Monate vergehen, können betrügerisch agierende Bieter teils ordentliche Summen abschöpfen. Gleichzeitig wird das ohnehin in der Regel ramponierte Objekt weiter dem Verfall preisgegeben.

Dem soll nun nach dem Willen der Bundesregierung durch die Möglichkeit einer gerichtlichen Verwaltung begegnet werden. Der Antrag dazu muss von der zuständigen Gemeinde gestellt werden, in der die ersteigerte Immobilie liegt. Der Gesetzentwurf sieht dann vor, dass der gerichtlich bestellte Verwalter so lange die Belange rund um Einnahmen und Ausgaben regelt, bis das Gebot der Versteigerung bezahlt wurde.

Die Idee wird kontrovers diskutiert. Am 26. Juni gab es eine Expertenanhörung im Rechtsausschuss des Bundestages zum Thema. In der Zusammenfassung der Parlamentsredaktion „Heute im Bundestag“ werden zwei Linien deutlich: Auf der einen Seite stehen die Bedenken der Juristen von grundsätzlicher Ablehnung über verfassungsrechtliche Bedenken bis hin zu vorsichtigen Alternativvorschlägen.

Ganz anders Vertreter der Kommunen und Verbände, die teils sehr viel weiter reichende Wünsche haben. Die Gelsenkirchener Oberbürgermeisterin beispielsweise regt ein kommunales Vorkaufsrecht in Zwangsversteigerungsverfahren an. Der Eigentümerverband Haus und Grund möchte Eigentumserwerb im Zwangsversteigerungsverfahren genau wie bei der allgemeinen Übertragung von Immobilieneigentum von der Eintragung im Grundbuch abhängig machen. Beifall für die Initiative der Bundesregierung gibt es auch von den kommunalen Spitzenverbänden und vom Deutschen Institut für Urbanistik.

Zugespitzt lässt sich sagen: Zustimmung zur Idee des „Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetzes“ kommt von denen, die ein hohes Interesse daran haben, dass Eigentümer ihrer Verantwortung gerecht werden. Jede „Schmuddelecke“ birgt schließlich ein städtebauliches und soziales Risiko. Wenn eine Kommune dazu verdammt ist, drohender Verwahrlosung und betrügerischen Praktiken tatenlos zuzusehen, führt das zu Frust und schlimmstenfalls zu einem schleichenden Niedergang ganzer Viertel.

Gesetz garantiert Anonymität

Ob es im Falle des Kraftwerks Steglitz so weit kommen muss, ist völlig offen. Die nächsten Wochen werden zeigen, ob die SF Grambin Beteiligungs GmbH in die Reihe der betrügerischen Bieter eingeordnet werden muss, die im Rahmen von Zwangsversteigerungen kriminelle Geschäfte machen. Geschäftsführer Steffen Fräbel jedenfalls kündigt die Zahlung der gesamten Summe an und erklärt, es lägen auch schon Pläne für das Gelände vor.

Den weiteren Ablauf regelt das Zwangsversteigerungsgesetz. Wenn ein Verfahrensbeteiligter dem Zuschlag widerspricht, entscheidet die zuständige Rechtspflegerin. Folgt sie der Argumentation des Antragsstellers, wird der Zuschlag aufgehoben. Wenn sie dem Widerspruch nicht stattgibt, wird das Verfahren zur Entscheidung dem Landgericht vorgelegt. Dieses entscheidet dann über die Beschwerde. Entweder wird der Zuschlag bestätigt oder aufgehoben.

Wenn niemand Beschwerde einreicht oder die Rechtspflegerin dem Widerspruch nicht folgt, kommt es zum sogenannten (nicht öffentlichen) Verteilungstermin. Hier wird festgelegt, welche Gläubiger welchen Anteil der Zuschlagssumme erhalten. Das Finanzamt erhält also seine Steuerschulden. Da das Grundbuch lastenfrei war, sollte es keine weiteren Gläubiger geben. Die Summe geht also zu großen Teilen an die Ampere Projektentwicklungsgesellschaft mbH beziehungsweise deren Insolvenzverwaltung.

Zwangsversteigerung offenbar alternativlos

Bleibt eine letzte Frage: Wäre das nicht auch anders gegangen? Gab es keinen anderen Weg, als in einer Zwangsversteigerung einer (gutachterlich festgestellten) Null-Euro-Immobilie Glücksritter und Spekulanten aufeinandertreffen zu lassen? So ähnlich haben wir das die Berliner Finanzverwaltung als übergeordnete Behörde der Berliner Finanzämter gefragt. – zur Erinnerung: Betreiber des Verfahrens war das zuständige Finanzamt Steglitz.

Die Antwort der Sprecherin ist für Menschen mit einem Interesse an der baldigen Entwicklung des denkmalgeschützten Juwels am Teltowkanal wahrscheinlich wenig befriedigend. Zuständig für das Verfahren sei das Amtsgericht Schöneberg, man äußere sich nicht zu Einzelfällen. Zudem seien die Möglichkeiten der Vollstreckung noch einmal begrenzt, wenn gegen den Schuldner ein Insolvenzverfahren anhängig sei. Und nein, so etwas wie ein Konzeptverfahren sei in Zwangsversteigerungsverfahren nicht möglich.

Welche Summe die Eigentümer dem Land Berlin schuldig waren, unterliegt dem Steuergeheimnis. Ins Blaue spekuliert: 141 Millionen Euro waren es nicht annähernd.

Daniela von Treuenfels