„Keine Aufwertung und Verdrängung“: Voruntersuchung zum Milieuschutz blieb unauffällig / Kritik vom Mieterbund

Die Schloßstraße ist eines der Gebiete, bei dem das Grobscreening Aufwertungs- und Vertreibungstendenzen feststellte.  Archiv-Foto: Axel Mauruszat

Braucht Steglitz-Zehlendorf einen Milieuschutz, um die gewachsene Sozialstruktur in den Wohngebieten zu erhalten? Um Verdrängung zu verhindern? Geht es nach der Verwaltung dann nicht. Ein Grobscreening, das im Auftrag der Bezirksverordneten als Voruntersuchung zu einer möglichen Milieuschutzsatzung erarbeitet wurde, blieb unauffällig.

Vornehmlich sechs Gebiete hatte das Bezirksamt untersucht:

Gebiet 1: Lepsiusstraße, Schildhornstraße, Filandastraße, Albrechtstraße

Gebiet 2: Lauenburger Platz – Sachsenwaldstraße, Altmarkstraße, Bergstraße, Schönhauser Straße

Gebiet 3: Augustaplatz – Hindenburgdamm, Gardeschützenweg, Drakestraße

Gebiet 4: Sundgauer Straße zwischen Mühlenstraße und Schlettstadter Straße

Gebiet 5: Lichterfelde Ost – Blanckertzweg, Hildburghauser Straße, Scheelestraße, Osdorfer Straße

Gebiet 6: Bruno-Taut-Siedlung (Papageiensiedlung)

Zwei Kernelemente, die auf Gentrifizierung und Verdrängung hinweisen, wurden betrachtet, zum einen die deutliche Verbesserung der Bausubstanz, zum anderen die Verdrängung wirtschaftlich schwächerer Hauhalte durch wirtschaftsstarke. Diese Kernelemente wurden jeweils in vier weitere Teilindikatoren unterteilt.

Zwar stellt die Untersuchung fest, dass es Veränderungen sowohl in der Bausubstanz als auch bei der Sozialstruktur gibt, dass diese aber meist nicht miteinander korrelieren. So finden zum Beispiel an der Belepschstraße bezogen auf den Wohnungsbestand eine große Anzahl an Baumaßnahmen statt, die Änderungen in der Sozialstruktur hingegen sind unauffällig. Andersherum in der Thermometersiedlung. Dort sank zwar die Zahl der Empfänger von Sozialleistungen, Veränderungen im Wohnungsbestand aber gab es kaum. Deshalb stellt das Bezirksamt fest, dass „in Steglitz-Zehlendorf statistisch fundiert von ‚Aufwertung und Verdrängung’ nicht gesprochen werden (kann). Festzustellen sind bestenfalls Aufwertungstendenzen in bestimmten Planungsräumen und Verdrängungstendenzen in anderen Planungsräumen, jeweils ohne nachweisbaren kausalen Zusammenhang. Hier sind andere, einzelfallbezogene Ursachen zu vermuten“.

Allerdings gibt es doch vier Plangebiete, in denen es nach dem Screening zumindest Auffälligkeiten sowohl bei der Aufwertung als auch bei der Sozialstruktur gibt. Das ist unter anderem die Mittelstraße, an der die Zahl der in Eigentum umgewandelten Wohnungen sehr hoch ist. Die Anzahl der Wohnungsverkäufe und die Veränderung der durchschnittlichen Angebotsmiete sind überdurchschnittlich ebenso wie der Rückgang von nicht erwerbstätigen Empfängern von staatlichen Hilfeleistungen. Ähnliche Auffälligkeiten gibt es auch an der Schloßstraße, in Zehlendorf-Süd und am Hindenburgdamm. Für diese vier Planungsräume könnte eine vertiefende Untersuchung angebracht sein, heißt es in der Untersuchung. Verglichen mit anderen Bezirken aber seien die Hinweise auf eine mögliche Aufwertung und Verdrängung weniger ausgeprägt. Im Land Berlin liege der Bezirk bei der Einschätzung von Gentrifizierung auf dem letzten Platz.

Dem entgegen hält Barbara Borovizeny, Bezirksleiterin des Berliner Mieterbunds in Steglitz-Zehlendorf*, Fälle von Vertreibung, die sie selbst erlebt hat, nicht zuletzt selbst als Mieterin in der Onkel-Tom-Siedlung. „Trotz eines damaligen dringlichen Appells (2006!), durch eine Erhaltungssatzung den sozialen Bestand alter Nachbarschaften zu schützen, hat der Bezirk mit wenig Neigung – bis heute – zum tatkräftigen Eingreifen – es gab ein Schnellgutachten, das nichts kosten durfte – den Finanzakteuren ermöglicht, mehr als 60 Prozent der Mieter zu verdrängen – das waren weit mehr als 200 Mietparteien“, schreibt sie. Und noch ein Beispiel: An der Altmark-/Ecke Horst-Kohl-Straße hat gerade der „letzte Widerständige“ nach einer energetischen Sanierung aufgegeben, berichtet Boroviczeny. „Ich kenne zahlreiche Fälle von Verdrängung durch energetische Modernisierungen und Umwandlungen in Eigentum sowohl in Steglitz als auch bei uns in Zehlendorf, nicht nur in Einzelfällen.“

Insgesamt bescheinigt Boroviczeny der Untersuchung wenig Aussagekraft. „Diese Untersuchung bezieht sich auf eine Datenbasis der Jahre 2012/13. Da allerdings die Privatisierung großer Siedlungsbestände mit entsprechenden Mietsteigerungen und Modernisierungsumlagen lange vor dieser Zeit stattgefunden hat, sind Transferleistungsempfänger nur noch in geringem Umfang vorhanden. Daraus erklärt sich auch die rückläufige Entwicklung von SGB II Empfängern und von ‚Kinderarmut‘ – und nicht etwa durch deren verbesserte Einkommenssituation“, führt sie aus. Die für die Untersuchung ausgewählten Indikatoren würden nicht zum Bezirk passen, kritisiert sie.

Für Boroviczney wäre es sinnvoller, Wohngebiete mit kleinen Wohnungen aus den 1920er und 30er Jahren sowie den 1950er und60er Jahren zu betrachten. “Dieser stark nachgefragte Bestand sollte unbedingt erhalten und vor Begehrlichkeiten der Wohnungswirtschaft geschützt werden.“ Sie räumt aber auch ein, dass ein Milieuschutz Mietsteigerungen durch gesetzlich sanktionierte Umlagen für energetische Modernisierungsmaßnahmen nicht verhindern könne. Deshalb ihr Fazit: „Auch wenn mehr Engagement für den Erhalt einer gewachsenen Sozialstruktur seitens der Bezirksverwaltung vorhanden wäre, könnte eine Milieuschutzsatzung, die im Baugesetz verankert ist, nur wenig sozialen Schutz bieten. Aber trotzdem sollte diese Möglichkeit wenigstens genutzt werden. Wichtiger und effektiver wären sozialverträgliche Änderungen im Mietrecht, die der derzeitig erkennbaren starken Einflussnahme der Immobilienwirtschaft entgegenwirkten.“

*Funktion wurde aktualisiert

(go)